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王健林:中國房地產好賺錢的時代過去了

2015-06-10 11:21:12 來源:新京報

王健林認為,上市最大的收獲,就是堅定轉型。新京報記者

王健林認為,上市最大的收獲,就是堅定轉型。

房地產市場供過于求的大環境,讓各大房企思考如何轉型。萬達集團董事長王健林近日接受新京報專訪,稱中國房地產行業好賺錢的時代過去了,今后將成為一個平均利潤行業。去年以來,萬達商業地產和萬達院線接連上市,給他帶來啟發,也堅定了萬達轉型的決心,目標瞄準輕資產路線。

更看重租金增長率

新京報:萬達商業今年的合約銷售目標僅增5%至1680億元,較為保守,是否對今年房地產市場仍保持謹慎態度?

王健林:我們自己對于房地產市場判斷,希望在中國房地產還沒有真正調整的時候,我們的庫存能實現全部去化,也就是嚴格“去房地產化”。

我曾說過到了2020年,商業地產全部凈利潤的三分之二要來自于租金,只有三分之一來自于銷售收入,也可能那時候占比只有30%,所以對于銷售收入看得并不是很重。我的意見是“隨便定”,他們(商業地產管理層)還定得有點增長,我更看重是年底的租金增長多少,在利潤當中占比是什么樣的格局。

無論目標收入如何變化,但凈利一定會保持更高增幅,這是第一個目標;第二,看中凈利當中租金的占比,比如2020年,商業地產只有1500億元,銷售下降了,但凈利400億元,其中租金達到300億元,那就成功了。

新京報:截至目前,刺激樓市的政策頻出,你判斷市場是否會因此發生轉向?

王健林:市場會受益于這幾次政策的調整,但不可能會有大的變化,受到影響最大的最多就是6-8個城市,北上廣深,再加上成都、武漢等,其他都不會有什么變化。

無論政策再怎么刺激,二三四線城市,特別是三四線城市,都不可能有大的變化。因為土地的供應和現在的存量太大。假如不再增加供應,用3年時間去庫存,中國地產才能保持進入長時間健康的狀態;但是,如果不供應土地,政府的錢從哪來呢?所以只要形勢好一點,政府一定又會大量推地出來,所以對中國房地產長期趨勢,我認為,好賺錢的時代過去了,今后就是一個平均利潤行業,而以后(七八年以后),如果純粹是賣房子,還有可能不如一個平均利潤行業。

上市啟示是堅定轉型

新京報:萬達商業地產和萬達院線相繼上市之后,對于你有哪些啟示?

王健林:對我們最大的啟發就是堅定我們走輕資產的這個轉型。沒上市之前,萬達是不是要轉型,由重變輕只是轉型的一個方面,上市之前還看不清。

但上市這一年接觸了很多人,很多基金、投資人、還有經濟界人士,都在問我們一個問題,為什么你們一定要自己開發,自己賣呢,別人拿錢你們來操作,這不是更加安全嗎?

這種問題提得非常多,促使我們覺得整個房地產拐點到了,由過去的趨緊,變成現在供過于求,所以上市最大的收獲就是促使我們盡快實現轉型,更加認清自己應該走的方向。確定轉型后,資本市場也給了我們一個比較好的估值,就是雖然利潤沒有發生變化,但是資本市場相信我們今年會有調整。

同樣,院線上市也是起了這個作用,使我們更加堅定轉型的決心,2014年商業地產248億的凈利潤,院線8億的凈利潤,是三位數的零頭,收入40多億,商業地產2000億,市值卻要趕上商業地產的一半了,我們內部反復開會,研究資本市場的導向,就是說傳統模式一定要堅決拋棄。

我總結就是要做三件事:做新的事,做高(高科技)的事,第三個要做網(互聯網)的事,我們一定要往這方面轉型。之前也做了一些預判,今年上半年我們拿地很猛,但不是買地了,而是開始拿別人錢進行投資了。相當于我是管家,但投資風險已經轉移出去了,然后所有的投資者都一樣,多掙多分,少掙少分。所以這就是上市最大的收獲,就是堅定轉型。

新京報:有沒有新的挑戰和風險?

王健林:上市之后最大的風險我覺得在于行為短視,總會受到股價走勢的影響。

商業地產剛上市,跌破發行價有一段時間,有些同事就特別著急,我當時就說我可以忍受兩到三年股價低迷,但是我們一定要把我們確定的長期安全的事做下去。再發兩個年報,只要有兩個年報證明我們走的路是正確的,資本市場一定會重新布置。實踐證明還沒等到那個時候呢,就已經看到了(股價上漲)。

輕資產采用分享模式

新京報:萬達的輕資產被反復提起,如何解讀?如何操作?

王健林:萬達的目標是到2020年,萬達廣場達到400家,到了2025年,10年時間萬達廣場開業要達到1000家。

我們突然發現地級城市和重要縣級市存有空白,在分析這些年我們投資在這些區域的時候,發現回報也是相當不錯。我們突然發現了一個機會,在中國很多地級市、人口比較多的縣或鎮,不要說現代化購物中心,連個多廳的電影院都沒有,發展極度不平衡。

我們也在想,這些地方沒有需求嗎?有需求但為什么沒人去?第一個原因,跟我們自己的模式一樣,受限于它的房產價格;第二,受限于招商人,去不了,這兩點打通之后,就會成為我們的優勢。

但是絕對不能搞房地產銷售模式,那些地方的房價最多就三四千元,成本就要3500元,利潤只有一百到兩百元,根本無法持續。但是改成投資模式就可以。采取分享模式,就是我不出錢,用別人的錢投資,可以參與分紅,并且每年的分紅足夠你的成本。

我們的商業模式這么多年的運營,已經把所有的輕資產模型測算出來了。

相信“穩賺一號”受歡迎

新京報:“穩賺一號”作為萬達新推出的互聯網眾籌金融產品,和過去的P2P產品有什么不同?

王健林:過去P2P是這樣的,募集眾籌的錢,再放貸給別人,但是放貸過程有些不靠譜,所以造成很多倒閉。但我們的P2P是我們自己的快錢(去年底萬達投資20億元控股快錢)搭建的平臺,眾籌之后再投給自己的萬達廣場,從而形成一個良性循環,相當于左手投錢給右手,右手分錢再分給左手。

隨著近期的降息,我自己判斷這將會是一個極其受歡迎的產品,大家給這個產品起名叫“穩賺一號”就能看出來。現在預期年收益不低于12%(分紅+資產出售),我們自己預計肯定在20%以上,現在是4+3模式,原則上第四年賣掉,最遲第七年賣掉,其實到了第四年以后,不用擔心,海外基金就會頻頻進入。

這條路如果走得好,我們連發兩期,預計一期50億元,如果收效良好,不排除萬達今后就不再和外部的投資機構合作,可能我們商業地產就只和內部的快錢合作。

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